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2、第一章上 马克思在《 ...
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马克思在《资本论》中引用邓宁格的观点：“当利润10％时，资本就会蠢蠢欲动；当利润达到100%时，它就敢践踏一切人间法律。”
资本市场不仅是大鱼吃小鱼，更是快鱼吃慢鱼。
资本发现某个行业暴利时，会快速向其集结。
商祖房地产市场的暴利不仅吸引了银行资本，也吸引着民间资本的参与。
一场资本盛宴正在商祖的房地产领域上演。
2001-2010年十年间，全国城镇化率提高30%以上。
按中国13亿人口计算，有近4亿人进城。
按三口之家需要一套120平方的房子计算，市场对房子的刚性需求达到160亿平方，加上城市原住民换房和炒房团的炒房，十年里房地产市场需求量超200亿平方。
按一、二、三线城市平均房价5000元/平方计算，有近100万亿元的市场。
我在北京学习时，韩教授问为什么会有妓女？同学们答不上来。韩教授只用了一句话便说到问题的核心，那就是“有需求就会有市场”。
正如经济学家亚当·斯密所说，市场有一只无形的手，市场的力量是巨大的。
商人是逐利的，人们发现房地产的暴利后，争先恐后地涌入房地产行业，商祖的房地产市场一片繁荣。
由于法律法规尚不健全，催生了小产权房的发展。
2007年，在宽松的政策下，我一朋友在商祖城郊买了20多亩土地，每亩20万，准备开发小产权房。
朋友资金不够，拉我入伙。我不懂地产，碍于面子入股200万。
农村的集体用地不需要办土地证，当然建的房子也办不出房产证，这就是俗称的小产权房。
土地南北长160多米，东西宽80多米。设计了五幢6层的楼房，方方正正像火柴盒，每幢楼3个单元，每户120多平方，共168户和门面房2000多平方。
只与村里签了个协议，就在土地旁的路边用钢结构建起了一座小售楼部。售楼部刚建好，房子就被订完了。
当时一些有房产证的小区每平方价格涨到2000元左右，而我们的小区每平方只售1200元。人们还没有产权意识，看到价格低，就争先恐后来买房。
销售房子时要求每户交6万定金，门面房则收全款。
在互联网没兴起之前，人们热衷于买门面房，6000元/平方还争着买。
这样，房还没开始建，已收回1200多万资金；建筑商是房子封顶后再付工程款，并且还向我们交了100万保证金。
项目前期投入不到500万，两个月后回款1300多万。朋友先拿出1000万进行分红，剩下的300万作为周转资金。
房子的建筑成本每平方才550元，加上门、窗、硬化（对地面和结构表面的工程处理）、绿化等也就每平方630元。购房户还有1000多万的余款未交，这1000多万余款足以支付全部工程款，等于我投入200万两个月就分400万。我认识到干房地产赚钱太快了。
即使是通过“招拍挂”拿地的高档小区，每平方成本最多增加200多元，不会超过1200元，而售价是2000多元，利润还是相当大的。
通过这次合作，我开始关注房地产行业，购买了很多书籍来研究房地产的知识和盈利模式。
我总结发现，房地产不是一个产业，而是一个产业集群。
房地产开发商开发的房子是由建筑公司建造，由绿化公司绿化，门、窗、水、电、暖等也都有相应的公司负责供货和安装。
开发商只需把以上相关公司的服务整合在一起，便成了商品房小区。相当于一个汽车组装车间，汽车配件由各厂商提供，车间只需要组装起来就行了，组装工人还是配件厂商提供的。
所以，开发商只需要两样东西：一是资金；二是整合能力。
有形的东西就一个：钱！
说白点，有钱有脑子就可以做开发商！
我又结合自己学过的经济理论，不断在办公室推算房地产的利润，我发现房地产开发商口口声声说自己利润40%左右，是在混淆概念。
举个例子，商祖市土地价格大概50万/亩。
假设开发商投资1个亿买200亩土地，盖的房子容积率为2.0-3.5之间。容积率是指地面以上建筑面积(不含地下室和地下车库)/土地面积。
开发商即使只用2.0的容积率，200亩土地可建的房屋面积为26.64万平方(2.0×200亩×666平方/亩)。
每平方房子建筑安装成本630元，土地成本约370元（50万/每亩地建房面积1332平方），税费约100元/平方，绿化、亮化100元/平方，总成本1200元/平方，住宅售价2100元/平方。
按照开发商的理论，利润率=（售价-成本）/售价计算，为43％。开发商的这个理论完全不符合经济学规律。
按照经济学理论，利润率=利润/成本×100％，也就是：900/1200×100％=75％以上。我认为这个算法仍是不对的，因为这里没有算商业房的利润。
商业房一般占建筑面积的10-15％，售价是住宅的4-5倍。即使按照最低8400元/平方的价格，商业房的利润率为7200/1200×100％，也高达600%。
实际上，用这个方法演算后，我仍认为不对。
我是这样思考的，开发商拿到地后一般会采用三种方式：
方式一，在未实施预售房制度前，开发商可以卖期房。
按每套房120平方计算，200亩土地可以建2000套住宅和26400平方商业房。
如果每套住宅交定金10万元，开发商可收定金2亿元；商业房一次性付款可收房款2亿元；建筑商承包工程时需要向开发商交保证金100元/平方，开发商又可收保证金2600万。
开发商在项目开工前可收回4.26亿元，然后根据工程进度收回剩余房款来支付工程款。
也就是说，开发商只需投入1亿元，一个月便可收回近4.3亿元，整个项目利润为403％。
按年化利润率计算，开发商的投资收益率为12×403％＝4836%。也就是说，投资1个亿一年能赚到48个亿。当然，这只是理想化的数据。
方式二，开发商利用银行资本进行项目运作。
开发商拿价值1个亿的土地抵押给银行，可贷出土地价值的80％，也就是8000万；
然后再收施工方工程保证金2600万；
工程进行到50％时再向银行申请开发贷款1.6亿（价值1个亿的土地加上13万平方已完工建筑价值1个亿共计2亿，可贷出1.6亿），银行扣除抵押贷8000万，再给开发商8000万，开发商把新贷到的8000万来支付工程款；
房子封顶时用购房户的银行按揭款来支付工程款和还开发贷的1.6亿。
这种方式开发商完全可以一路捆住银行。
因为不发放开发贷就无法还前面的抵押贷，发放了开发贷后面就会对购房户发放按揭贷，只有发放了按揭贷才能还清开发贷，环环相扣，开发商死抱住一个银行便可轻松挣钱。
从抵押贷，到开发贷，再到购房户按揭贷款，全部由一家银行完成，银行可以多次赚取利息，也很乐意。
等于说，羊毛出在猪身上，让猴子买单。开发商从银行贷款中先行拿走了利润，最后让购房户买单。
方式三，开发商先与政府签土地协议，向政府交10-20％的定金，后期的土地出让金进行分期付款，然后再用方式一和方式二进行运作。
这样开发商用1000万便可运作1个亿的土地项目，有1000万的前期资金便可赚到4亿的利润。如果时间快的话，两个月便可回拢资金。
利用这样的杠杆，1000万一年操作6次便可赚24亿。
如果第一次赚的4个亿再进行投资，收益将更大。
也就是说，开发商一年可以让自己的资产增长200倍，甚至上千倍。很多内行人说开发商赚钱比“抢银行”还快。
可能会有人说，还有员工工资和公司运营费用、财务成本、支付银行利息等费用没有计算，这几项开支也得成百上千万。但是，开发商开发的房子都有地下车库和地下室，这两项的销售额完全可以覆盖运营费用及银行利息。
无论采用哪种方式，开发商的利润率最低也是400%。如果运作得当，最高可达4800%。但是是在2010年前法规不健全的情况下，一旦政策收紧、市场萎缩，这三种方式便没有操作空间了。
一是政府开始实施预售房制度，不准开发商卖期房了。楼房只有建到30％以上并取得预售许可证后方可出售，这就杜绝了开发商收定金；
二是金融机构停止向开发商提供抵押贷和开发贷，不能从银行贷款，也就不可能用杠杆了；
三是政府停止协议出让土地，所有土地要进行挂牌拍卖，这就要求开发商有足够的买地资金，不然连拍卖会场都进不去，更别说拿到地了。
以上三点还不是最致命的，最致命的是国家不断出台调控及限购政策，导致购买力下降。
开发商的利润最终来自购房户，所有费用都要依靠售房款来支付。如果没有了购房户的购房款，房地产商将彻底断血，甚至崩盘。
开发商买地需要钱，交税需要钱，城市配套费、员工工资、公司运营中的吃喝拉撒、建筑款、亮化、绿化、硬化等等各种开支近百项，而银行停贷后，进项就只有售房款了。
此时若没了购房户的购房款，就好像一条河有上百条支流，主河道里没了水，支流断流是必然的。
开发商资金链断裂时，最先影响的是建筑商。建筑商担心拿不到工程款，工人工资不能按时支付就会停工，甚至上访闹事。
一旦停工，购房户担心房子烂尾更不敢买房，导致开发商无资金来源，资金缺口更大，以此恶性循环，直至项目彻底烂尾。
开发商跳楼事件屡见报端，大部分都是资金链断裂导致的。
