下一章 上一章 目录 设置
4、第二章上 用资金投入 ...
-
用资金投入实业需要经过：买土地→建厂房→买原料→雇工人→生产产品→包装产品→运输产品→销售产品→资金回笼。
资本从投入到回笼需要八个环节，每个环节都需要时间。而做金融只需要：借出资金→回收资金，中间没有环节。所以，干金融比干实业赚钱快。
利滚利式的投资，本金增加一倍的时间是72除以年化率，此规律称为“72定律”。
如果月收益2%，年化24%，本金增加一倍的时间为72/24=3年。也就是说，你拿100万去投资，月收益2%，年化24%的情况下，三年后本息就是200万，而不是172万。
2009年，商祖的房地产市场十分繁荣。跳广场舞的大妈见面就问对方炒了几套房，好像不炒几套房都不好意思出门。房价更是一路飞涨。
任何时候都没有绝对的公平。
有财富的地方就会有不公平和矛盾，财富越大的地方不公平越突出。房地产公司股东间为了利益反目成仇的比比皆是。
客户赵钰生找到我，要转让手中的一块11亩土地，土地位于商祖市主干道归德路与香君路交叉口西南角。
土地虽小，但却是一个旺角，11亩土地可建5000平方商业房，15000平方写字楼。按照商业房价格1.5万/平方，写字楼价格4000元/平方，车库15万1个，销售额将达到1.5亿。除去土地成本2500万，税费200万，建筑装修成本3000万，还有近7500万的利润。
李嘉诚曾说：开发地产关键是地段，地段，还是地段。
赵钰生和股东韩林川合伙成立了中原钰生房地产开发公司，赵钰生负责协调外部关系不出资，韩林川出资1800多万。购得土地后，赵钰生与韩林川发生了矛盾，土地又遭法院查封。
赵钰生与查封人是朋友，很好沟通。关键是作为公司投资人和公司法人的韩林川不是商祖市人，联系不上。赵钰生与韩林川已成仇人，韩林川根本不敢来商祖市，也不接电话。没有韩林川的签字，土地是无法转让的。
我为此地块注册成立了乔登置业公司，但经过多方努力，费尽周折，仍无法联系到韩林川。
准备放弃时，一天陪朋友王根生去中州办事，王根生同学的弟弟安排了一个饭局，目的正是想让我帮忙处置商祖的一块地。
通过介绍才知，韩林川正是王根生同学的弟弟。
世界上有很多事就是这么巧合，真是踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫。
经过与韩林川的多次沟通，我们双方达成共识。
我通过向律师咨询，得知任何企业和个人都不能转让土地，转让土地会构成非法转让土地使用权罪。
根据律师的建议，我们三方在法官的主持下进行了调解，我补偿给赵钰生一套住房，补偿给韩林川1500万并替韩林川偿还了债务。然后拿着法院的调解裁定到土地部门进行过户。
以前和朋友合伙开发小产权房，没有合法手续，也均是朋友主导，我只是小股东，没有话语权。
而这次是我亲自主导，并且拥有合法手续，内心十分激动！因为拿到土地就等于拿到财富，就好像做面包先有了面粉。
此次拿地我费了很大精力。从开始与赵钰生谈判，到拿到过户后的土地证，历时两年多，各种税也很高。
从拿地我认识到一个残酷的现实，当我们看到某块开发用地的位置较好时，这块地不知拖死了多少开发商。每块位置好的土地，都是开发商用血与泪坚持下来的。
此后，我与王泽华、张连选成立了鼎信房地产开发公司；与齐辉成立了联盟新城房地产开发公司；与潘新潮成立了乔登置业房地产开发公司等六家房地产开发公司，并陆续通过合法程序拿到五块开发用地。
通过拿地，我总结出四点：
一是要走政府招拍挂程序，合法合规拿地，节约时间。正常招拍挂，政府从公示到摘牌最多一个月，土地手续2个月便可办齐，而私下转让土地需时较长，各种税费也高达15％以上；
二是大家都明白，拿到土地就可以赚钱，那么开发商不到万不得已不会转让土地。被转让的土地大部分存在纠纷，甚至是多重纠纷，解决起来费时费力；
三是土地不同于房产，法律不允许私自转让土地，稍不留神会触及法律红线；
四是土地过户有前置条件，一般是土地开发25％以上才允许转让，过户需时半年以上，如果包含前期谈判，需要近两年时间。如果投资2000多万买地，这2000多万资金两年等于没有产生任何价值，无形中增加了财务成本。
无论哪种方式拿地，都需要大量资金，一定要关注银行的信贷政策，一旦资金链断裂，将导致项目胎死腹中。
国家拿出4万亿救市，商祖市有近1000万人口，按市场份额也能分到300亿的信贷资金。
商祖是农业城市，工业基础差，根本没有工业能消化这么大体量的资金，钱大部分贷给了房地产企业，只有小部分贷给了实体企业。
由于实体企业使用资金量有限，银行贷给房地产企业的利息也高于其他企业。银行也是公司，是需要盈利的。
从经济利益角度考虑，也更愿把钱借给地产企业。
做实业，回款也没有房地产企业快。一些干实业的老板，贷到资金后，用贷款转行做起了地产开发。
可以说银行贷出的资金80%直接或间接流向了房地产行业。
实体企业贷到资金，从买地到建厂需两年，厂建成后还要购置机器设备，购买原材料→招收工人→生产产品→包装产品→运输产品→销售产品→回笼资金，这一系列环节都需要时间，干实业即使在经营好的情况下，收回成本也要5-7年。
而银行对企业贷款为一年期，贷款到期要归还，如果逾期不还，银行会拉黑企业的征信。一旦征信被拉黑，企业在银行再也贷不到款了。等于企业在银行融资走进了死胡同。
所以，企业看待征信像自己的命根子。
企业第一次贷的款一年内只交了购买土地的出让金，连厂房都未开工建设，更不可能生产产品，哪会有资金还款。
还不了款，银行的工作人员也着急。银行信贷人员是终身追责，企业出现逾期，不但会影响信贷人员的工资待遇，还会影响到银行领导的晋升，根据有需求就有市场的原理，“银行过桥资金”业务便应运而生了。
“银行过桥资金”是指企业为了偿还银行贷款向民间拆借资金的行为，还清银行的旧款后，再贷出新款来偿还民间的拆借资金，企业向出借方（也称金主）支付费用。
企业偿还银行贷款后，保住了征信，新贷款一般10日内便可发放。
2009年，商祖过桥资金的市场价为2‰。也就是说，企业拆借资金1000万使用一天要支付金主2万费用。
银行工作人员掌握着储户的信息，他们会通过各种关系与大额储户建立联系，然后给大额储户介绍银行过桥业务，并能从中赚业务提成。
