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24、第十二章下 我认为，想 ...
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我认为，想售出商业房必须要有人气。
项目有了人气才会有需求，有了需求才能促进商人的到来，有了商人才能吸引商业房的需求。
有需求就有市场，才能吸引有闲散资金的人来买商业房出租或自用。
追根溯源，弄清了这个问题的本质是人气，而不是商业房本身。也就是说，商业房难出售是商业房周边的人气不足，而不是商人不来。
我们只有找到问题的本质才能真正有效地解决问题。
就好像你早上拿着车钥匙去开车，发现车发动不了，可能是车辆的电路或发动机出了问题，而绝不是车钥匙的问题，这个时候修车师傅会在电路或发动机上找出毛病，而绝不修理车钥匙。
找到问题根源后，我准备先把人气拉上来。有了人气，商业房才能有市场。
我采取了筑巢引凤策略。
我让物业部从商祖知名的商超连锁企业京港超市挖来一个店长，然后对3000平方商业房简单装修成一个超市。
为节约费用，地面简单用水泥打平，不铺地砖，也不吊顶，吊上几个便宜的灯，从旧货市场买了十几台二手空调，便开始招商了。
商家在超市上货先期是不收费的，也就是说上货时不要钱，卖后才付钱。
店长有商家的人脉和管理经验，货很快上齐了。
我要求超市的零售价就是商家的供货价，这样超市内的商品价格比其他超市便宜10-20%。
商祖的310农贸市场是全国三大农贸市场之一。我有西安打工卖菜、水果和鸡、鱼的经历，于是买了两辆6米的货车，每天去310农贸市场拉水果、猪肉、鸡鱼、蔬菜等生鲜食品，在超市外的空地上出售，价格全部是进货价。
桔子的进货价是6角/斤，我就卖6角/斤，而其他超市卖1-1.2元/斤；猪肉外面卖11元/斤，我卖7元/斤；鸡肉外面卖5.5元/斤，我卖3.6元/斤；鱼外面卖4元/斤，我卖2.8元/斤；蔬菜的价格更便宜。
老年人喜欢买菜时对比价格。如此便宜的价格一传十，十传百。
一个月后，超市的客流量惊人。
每天的营业额超120万，两个月后突破180万。销得越多，我亏得越多。我的亏损包括：
一是超市30个人和店长每月的工资12万；
二是两辆车的油和折旧每月3万；
三是水果和蔬菜的损耗5万；
四是水电费3万；
五是物品丢失2万。
也就是说每月要亏损30万。
我给超市定了规矩：每月亏损不能低于25万，上不封顶，低于25万要处罚！
亏得越多我越高兴，目的就是拉人气。
超市业务稳定后，我已经和供货商家建立了信任关系，我把货款的付款时间推迟到下月的月初，这样我始终可以从销售款中拿出2000-3000万做理财和银行资金业务，每月的收益也有20万以上，大致能补上超市的亏损。
世界上最赚钱的生意是两头挣钱。
工业革命时期日本的首富是掏粪王。城市基础设施不完善，没有下水道，全靠人工掏粪。
客户要支付掏粪的费用，掏的粪又可卖给农户，两头收钱。
现在想找两头赚钱的生意几乎没有了。
如微信支付，你给朋友发红包，大家得到的都是微信后台的数字，并没有实际得到钱，微信钱包里的钱在腾讯公司账号里没有变动。也就是说只要没有大面积提现，腾讯公司资金池中的钱并没有变动。
试想，微信用户人均钱包有1万余额，腾讯公司的资金池中将始终有10万亿。这10万亿即使存银行一年也有5000亿利息，如果拿着10万亿做投资，即使10％的年收益，也有1万亿的利润。
在我看来，金融与实业是飞机的两个翅膀，实业离开金融很难做大，金融离开实业就像断了线的风筝会落不了地，二者是相辅相成的。
如果利用好二者的关系，二者是相爱的，但利用不好，则是相杀的。
就像飞机两个翅膀是起到平衡的作用，一旦失衡则会机毁人亡。
项目周围很快发展成热闹的集市，早上人山人海。于是卖早餐的、理发的、开饭店的纷纷来租房。
八个月后，我开始带租金售房。商业房销售一空，均价6700元/平方。特别是超市占用的3000平方，被县城其他超市的几个老板合资买了。
我的操作模式造成县城内几个大商超完全没了生意，超市利润一般15％左右，我每月5000万的盈收，造成其他商超近1000万的利润损失。
我开超市是醉翁之意不在酒，在乎营造人气卖商业房，完全不是为了赚钱。
而专业做商超的，是以赚取商品差价为盈利手段的。
几大商超的老板万般无奈之下，只有一起出资买下我的商业房，接手我的超市。
商人会算账，3000平方商业房总价2000万，而我每月造成他们损失近1000万，买下后2个月便可弥补他们的损失了。
商场如战场，有时是异常残酷的。
经营理念和模式不同，在竞争中难免伤害到对手。
一年不到，商业房回款近1个亿，车库和商业房两大难题便解决了。
我在经营超市期间一年净亏损近400万，而节约开支如下：
（1）节约销售开支420万：8400万×2%=168万（外包给销售公司均价6000元/平方，2％付费）；溢价开支840万×30%=252万（溢价600元/平方，30％分成），以上两项节约420万。
（2）节约财务成本2400万。1个亿按2分息计算，需支付融资利息2400万（销售公司两年售完而我自营一年便售完了，无形中节约了一年时间）。
（3）1个亿提前收回一年，创收利息500万左右（按不做投资存银行的最低收益）。
（4）超市流动资金做理财10个月收益230万。
整体为公司多创造利润3150万（节约3550万-开支400万），并有效规避了市场风险。
我对数字有天然的敏感性。
有了操盘经验，我又组织员工到深圳去参观别人的设计，学习别人的技术，吸收别人的经验。一路走,一路学，一路问。
我经常去拜访政府、金融界、房地产等各行业的高手。在和他们交流中不断学习。
我把碧桂园当成地产公司的标杆企业进行学习，通过不断总结，我开始从产品设计、成本控制、施工效率、产品营销、物业的深耕细作、财务的合理配置与规划等十几个方面，制定了可复制的标准化细则多达300多页。
有了此次的成功经验，我趁着房地产市场复苏的东风，对其他项目全部开工建设。
