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23、第十二章中 房子我们只 ...
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房子我们只能卖一次，楼卖了就不能再挣客户的钱了，但物业是终生的，每天都可以创收。
依据中指院的估算结果，到2030年，全国物业管理面积将达到318亿平方米，对应收入规模2-3万亿。
如此大的市场，利润很丰厚。
物业公司一般是地产商的附属部门。
相对于地产开发，物管属于轻资产，有较强的现金流，经营风险较低，盈利能力比较稳定。
如此大的市场规模，可以托起20家年营收4亿级的公司。
我看到物业市场的良好前景，成立了物业公司。准备把物业做大，同时让物业兼起销售的功能。
如果一个县我开发5个楼盘，大约80万平方，物业可以为我节约近1个亿的销售费用，每月会有近200万的物业收入，即使每月开支100万左右，还有近100万的盈利。
为了打造物业团队，我请专业培训机构对物业公司人员进行培训，并设置了完善的奖惩制度。
我准备在物业上进行精耕细作，打造一个好的服务团队，将来能够为公司持续盈利和节约销售费用。
销售中碰到的难题仍是车位和商业房难出售。
县城的开发区闲置土地非常多，道路上车辆很少，业主就随便把车停在路边，也省了购买车库的费用，这样也不用来回跑车库取车。
建车库是政府的硬性规定，我的项目住户数与车位数是1:1，地下车位不占项目容积率，不含土地成本，仅有建筑成本，一个车位也要7万。
如果车位卖不出去，占压资金6000多万。
很多开发商请交警部门上路贴罚单，来逼迫客户把车停车库，但这个办法收效甚微。
县城小，人的圈子小，当业主知道开发商找交警贴罚单，更认为开发商的车库卖不掉，坐等开发商降价。开发商越降价，反而越卖不掉，因为业主认为还会降。如此恶性循环，车位8万一个还卖不掉。
为了卖车位，我进行了逆向思维。
我让物业部买了四台洗车机，招了六个人，分成两组，每个组两台洗车机，这样可轮翻使用，怕万一机器坏了影响工作。
所有业主的车停车库免费，物业部免费洗车。无论汽车、电动车、自行车，一律免费洗。
业主在外面洗车要20元，一个月洗10次也要200元。停在车库不但不收费，还免费洗车，业主当然乐意。
6个工人每人月工资3000元左右，此项开支加电费水费也就3.5万，一年才42万。
半年后我调整为停车每月收费100元，洗车仍免费，业主认为在外洗车一个月200元，而在车库每天都给洗车，才收100元停车费，是划算的。
周边楼盘的业主也来我的车库停车，一年后车库已经爆满。
于是我再次推出车库只售不租，但业主的车辆免费洗。
业主已经习惯了停在车库，特别冬天，雪后对车辆损害严重，车停路边灰尘很多，也不安全，洗车也不方便，而停在车库车每天都是干净的。
于是车库一下售完了，不但本小区业主买，其他邻近楼盘也来订车位。他们认为每年省洗车费2000多元，比买其他楼盘的车位划算。
一下收回近8000万的销售款，而一年的洗车开支还不到50万。
8000万即使存银行，每年也有300多万的利息；如果要民间融资8000万，一年利息支出2000万。
相比起来，每年多支出50万洗车开支，简直是九牛一毛。
其实这个理论就是：免费的东西用下来往往是很贵的。
我研读经济学理论，曾总结出一条恒久不变的规律——世上的事，从没有白给的。
一些互联网企业开始都是免费的，一旦客户用习惯了，有了黏性，便开始收费，如大家熟悉的微信、支付宝。
一些商家刚开始免费的同时还给你补贴，如滴滴打车，开始运营时补贴了40多亿，一旦客户量达到一定程度，便开始收费。补贴的几十个亿，相对于现在滴滴打车一年的盈利简直不值一提。
他们的运营理念仍是先免费占领市场，垄断市场后再赚钱。
除了车库难卖，另一难点便是商业房。
随着网购的发展，人们对商业房的热情大减。
宁愿拿钱炒住房，也不炒商业房。
商业房成了开发商的烫手山芋。
原来开发商的大部分利润是商业房贡献的，现在却成了压死开发商的稻草。
我的一个项目1.4万平方商业房，成本2500元/平方，占压资金成本3500万。如果按6000元/平方出售，则可回笼8400万。
销售公司提出6000元/平方的均价，多出部分三七分成，两年时间售完。
我对分成并无异意，但两年时间我接受不了。
最后我决定自己销售商业房，不再打包给销售公司。
此举遭到股东反对，股东认为应该让专业的人干专业的事，商业房本身没市场，我们又没经验，自己操盘风险太大。
我却认为凭自己的经营理念，是有把握将商业房一年内售完的。
于是我给股东立下军令状，如果一年内卖不完，我拿应分的利润以6000元/平方的价格全买了。股东见我心意已决，只好同意。
于是我开始了自己的运营计划。
