下一章 上一章 目录 设置
16、第九章上 毛主席说过 ...
-
毛主席说过没有调查就没有发言权。
地产项目前期的调研很重要。数据来自最基础的身体力行的调研。只有真实的数据，才能让我们做出正确的判断，从而让预测更接近真实。
机会永远留给有准备的人，千万不要像大妈效应中的广场舞大妈盲目跟风。
2014年，金融公司在商祖市整体崩盘后，商祖市民间资本市场不是一个烂摊子，而是一个烂的不能再烂的摊子。
建业投资公司资金链虽未断裂，但也严重亏损达4亿余元。公司停止了放贷业务，只是把以前的出借款收回来。
烂尾楼盘的老板只有更惨，没有最惨，基本已经焦糊了，外面市场一塌糊涂，内部管理的糊涂一塌，没法混了。通过各种关系找我借款。
有了以前诸多坏账的教训，我变得十分谨慎，对项目亲自考察，半年内考察了商祖的30多个烂尾项目。表面上看烂尾楼项目都是资金链断裂导致的，但资金链断裂的原因却千差万别。
我对这些项目的烂尾原因进行了总结：
一是项目设计不合理，容积率高，盖出的楼房不适合居住，没有市场；
二是开发商资金不足，甚至玩的是“空手套白狼”，最后狼没套住，反而被狼咬死了；
三是开发商借款太多或借款成本过高，项目的利润不足以支付融资费用，导致项目资不抵债；
四是开发商遭遇银行断贷，民间融资无门，资金链断裂；
五是开发商项目手续不全或根本没有手续，想先坐船后买票，不曾想法律法规越来越完善，导致船坐上后买不上票，办不出房产证。没有证的房子当然没人敢买，没有手续无论是银行还是民间资金，都不会借钱给他，导致资金链断裂；
六是随着互联网的兴起，商业房售不出去，导致占压资金无法回笼，资金链断裂；
七是购房户没有购买车位的意识，开发商的车位售不出去，导致占压资金无法回笼，资金链断裂；
八是一味追求利润，绿化、停车位等配套不完善，导致产品没有市场；
九是拿地时不考虑位置，只在乎价格便宜，导致位置较偏，周边配套不完善，没有市场，项目烂尾。
真应了幸福的家庭都一样幸福，不幸的家庭各有各的不幸。
这些人开始都认为自己很精明，算来算去咋都会赚钱。看似精得脑袋冒烟，殊不知，精过头就是蠢。
我认为项目烂尾的最主要原因还是开发商自身：
一是对国家政策把握不准，对房地产市场的前景盲目乐观；
二是没有充分认识到房地产市场2010年后已从卖方市场转向买方市场，购房人对房子的要求已经从盲目炒作变得理智，不再是简单只在乎位置和价格，而更多关注起品质。开发商没认识到需求的变化，导致盖出的产品完全不被客户认可；
三是开发商没有财务规划，对市场前景过于乐观。
如果开发商知道项目烂尾，是绝对不会开工的。因为项目烂尾将拉长建设时间，仅融资成本就会把开发商拖死。项目烂尾后，开发商铁定赔钱了。
没有人会明知必然会赔钱还去做投资的，除非这个人疯了。
一些开发商资金链断裂后选择跳楼的新闻屡见报端，足以说明资金链断裂后果的严重；
四是当时房地产入市门槛大低，一些根本不懂地产的人抱着挣快钱的心态盲目进入，导致地产开发领域鱼龙混杂，素质参差不齐。
中国人喜欢跟风。
一些经济学家总结了一个规律，当跳广场舞的大妈在讨论某个行业赚钱时，这个行业离崩盘就不远了，这一规律叫“大妈效应”。
广场舞大妈炒房时，也说明房地产开始走下坡路了，而一些人仍无视经济规律，盲目进入，结果就可想而知了。
在这些烂尾项目中，有两个致命的问题无解：
一是项目已烂尾两年，这些项目大多是2010年前后拿的地，设计理念也是2010年的，已严重与市场不符，无论是楼型还是户型都已落后。如果继续投资，需两年后才能交工，待交工出售时已是2018年，你拿8年前的产品在市场上销售，已没有市场了。
绿地集团、碧桂园集团、建业集团等一些品牌开发商已经认识到地产市场开始复苏，疯狂地在商祖拿地，他们的设计理念本身超前，设计的户型也更合理。拿8年前的老设计与品牌开发商的新产品一比，更没有市场。如果把原建项目炸掉重建，代价更大，比重新拿地还贵；
二是烂尾项目均借了民间资金，项目烂尾后被多家投资公司申请法院查封，债权人申请执行的标的远远大于项目资产，项目已资不抵债了。
有些担保公司这些年拿走的利息早已超过本金，而有些担保公司则是最后的“接盘侠”，投资本金后一次利息没拿到项目就烂尾了，你难道说利息拿走超本金的担保公司的资金就不用还吗？
这里面还存在法律问题：
一是最早与项目打交道的担保公司反而对项目经营状况更了解，早早申请了法院查封。根据法律规定，第一个查封的债权人执行完毕后才能把剩余的给第二查封人，以此类推。如果标的物拍卖后还不够偿还第一查封人，那么后面的轮候查封人什么也得不到。
试想，如果第一查封人正好是利息已经拿得超过本金的债权人，他绝对不会改弃自己的权力。
因为债权不是三万两万。
而是百万千万。
谁也不会舍得放弃自己该得的上千万，成了解决这个纠纷的死结；
二是更严重的法律问题，地产项目第一受偿人制度。房地产项目纠纷中，民法有第一受偿人的特别保护规定，房地产商的楼房是建筑商的钢筋水泥和建筑工人付出劳动建起来的。
换言之，房子在未结清建筑款时，是建筑商投资的，即使有多个债权人查封，也要先保障建筑商的利益，国家对此有特别保护性法律规定。
