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18、第十章上 佛教讲一切 ...
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佛教讲一切皆空，唯有因果不空。
刘备曾说：勿以善小而不为。
当企业能在产品的细节上设身处地地为客户着想时，一定会得到客户的认可，即所谓的种善因得善果。
金杯银杯不如客户的口碑。
一旦企业的产品有了口碑，树立了品牌，必定会产生品牌效应，从而建立客户群。客户不但是企业的追随者，更是有效的传播者。
企业经营者一定要舍小利取大义，就是当客户利益与公司利益冲突时，公司决策者要以客户利益为主导，牺牲自身利益，同时做到有标准、有规划、可复制，才能把企业做大做强做长久。
我计划启动的五个地产项目总计近50万平方，五块土地是2010年-2014年之间与股东共同出资购买的，价格相对便宜。
当土地成本固定时，决定房子成本的另一个重要因素便是建筑成本。
通过与建筑商商谈，我发现如果把建筑主体承包给建筑商，每平方要1200多元，面对低迷的房地产市场，建筑商根本不敢垫资建设，每建三层就要求付款，与原来封顶才付款的方式完全不同，这将大大增加开发商的资金投入。
如果采取只包工不包料，每平方工费也就300元左右，开发商只需提供混凝土和钢材即可，经过与预算师测算，每平方的材料还不到700元。
钢材是我在市场最低价时囤积的；混凝土公司的价格为330元/立方，如果提前付款只需310元/立方；材料款每平方可下降至680元左右；工人工费可以下降到280元/平方，也就是总成本为960元/平方，比大包给建筑商的1200元/平方，每平方可节约成本240元，50万平方就可节约成本近1.2亿。
五个项目所属公司名称不同，股东也不同。
我与各股东沟通后，大家均以资金困难为由不愿再出资了。其实大家还是担心房地产市场的前景，对项目的销售不看好。于是我建议通过投资公司融资5000万，月息2分。
在商丘担保公司大量崩盘后，我的投资公司并未出现资金链断裂，在民间资本市场树立了好的口碑。
融资成本也很低，月息只要1分。投资公司可以每月赚到地产公司1％的服务费，可以说是互利双赢。
地产公司融资5000万一年支付利息和服务费1200万，却可以节约1.2亿的建筑成本，是相当划算的。
我先启动了其中一个项目。
该项目三面临路，按常规设计三面总共要建2万平方商业。我在办公室来回踱步，思考一定要让该项目成为经典项目。
一个项目，设计非常重要。如果设计失误，后期根本无法修正，可以说设计方案决定着项目的生死。
政府规定该项目的容积率在1.8-2.6之间。我给该项目定位时，容积率只用到1.8，也就是用到最低，这与别的开发商用高容积率的思路相反。我认为这样的容积率是整个地域内最低的。
当地的楼盘均价2600元/平方，我可以卖到3000元/平方。楼少盖了，利润却不会少，关键是一定会被客户认可，不存在市场风险。这将大大缩短项目的销售时间，节约财务成本。
为了打造区域高端品牌，我进行了周密的计划。
开始时我并无思路，夜深时望着繁繁星辰突然来了灵感，在每个点上突破就会发生整个面的变化，于是我找出十个点上的改变。
一是楼的外观颜色用灰白色。这将明显区别于其它楼盘，当地楼盘要么是浅黄、深黄色，要么是褐色，而我的项目用灰白色，看起来更现代；
二是容积率用到1.8，以多层为主，最高的楼层放在最后一排，也只有17层，有别于当地楼盘的30层。楼间距与楼高的比例控制在1.0以上，最高达1.2，这样即使是第一层的房子，也采光很好。
我考察当地高端小区，楼间距与楼高比是0.9，我的项目会比当地最好的项目还适合居住；
三是把商业区缩到1.4万平方，最北端临路商业取消，改成1-2层复式楼。随着互联网的发展，商业房根本没有市场，价格也只有6000元左右，如果我1-2层建成复式，可以卖到5000元左右，虽然没有商业贵，但可以保证能出手，不会砸手里。我坚持挖到篮里才是菜的理念，不能让利润像水中月镜中花。
这样最后一排楼也更适合居住。商业过多会影响周边环境，特别是商业房入住餐饮企业的油烟对住户影响很大；
四是商住分离。一些地产商为节约土地，会在一二层商业房上面建住宅。这样虽然土地省下了，但是住宅的承重柱会大量存在于商业房中，影响商户营业面积，也会造成住户上下楼不方便。特别是住户在上面，商户营业的噪音、油烟直接影响住户的居住环境。
而我把住宅与商业分离虽然浪费了土地，但更适合居住，住户上下楼也方便，商业房的柱子会减少70％以上，有利于商业面积被充分利用，有效扩大营业房的利用率。
这样的方案对商户和住户都有利，只是对开发商不利。但我相信，当为客户着想时，客户一定不会亏待我；
五是改变楼方方正正像火柴盒一样的造形，把楼盖得有一定的弧度，让楼均向景观带倾斜20度，项目的景观带呈南北布局，楼被景观带分成了两排。
如果方方正正，客户在自家阳台看到的是前面的楼，让人感觉很压抑；如果倾斜20度，每个住户看到的却是整个景观带，在自家阳台像站在观景台，整个景观带尽收眼底，让人心情舒畅；
六是把楼层高建到3.2米。普通楼盘楼高一般是3米，有些开发商为节约成本甚至盖到2.9米，这样在装修吊顶时需要留出中央空调的空间，装修后顶高只有2.8米，让人感觉很压抑。
我设计了层高3.2米，吊顶后还有3米，让人感觉空间开阔，心情舒畅，这样客户舒服了，但成本却增加了。
经过核算，每平方增加成本40元，但这将大大提高产品品质，我认为只有我让客户满意时，客户才能让我高兴。本着让利客户的原则，我公司为每户多花5000元是值得的；
七是阳台从宽1.2米增加到2.4米。这样阳台的面积从8平方增加到16平方，空间很大。客户可以在阳台上健身和种植花草，并在屋后增加一个8平方阳台，供客户放杂物。
这样多出16平方面积，阳台是不在售房面积内的，这样又增加了开发成本，但对客户更实惠，也让楼盘更有卖点，从项目整体外观上看，也明显有别于其他楼盘；
八是在顶楼盖30平方配房和设置菜地。顶楼往往难以出售，为顶楼住户多盖一个麻将室，并垒出一块菜地运上土，这样顶楼便有了卖点。客户为有自己的菜地和配房而争着要顶楼，从而解决了顶楼难以出售的问题；
九是在楼盘的商业一角盖一个3000平方的幼儿园，留出公共空间供孩子玩耍，这样便于出售给做幼儿园的客户，其他商业部分也多退出5米，方便停车，但弊端仍是浪费土地。
我坚持的理念是当我的利益与客户利益冲突时，我选择让利于客户，这是标准的反向思维，不但遭到股东的反对，也招来其他开发商的冷嘲热讽。他们认为我这样多处浪费土地，根本赚不到钱；
十是电梯用三菱电梯，门用盼盼防盗门，锁用指纹锁。我在坐电梯时，发现一些杂牌电梯噪音太大，装三菱电梯整个项目要900万，而装其他品牌的电梯只要780万，电梯上多花120万，项目有900多户，每户平均才1000多元，却换来几十年的口碑，我仍认为是比较划算的。
有了这十项改变，我的项目己经有了亮点，不怕没有市场了。
