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20、第十一章上 2010年 ...
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2010年后，地产市场从大鱼吃小鱼的春秋时代进入了强强林立的战国时代。秦国能在战国时代大力发展一统六国，商鞅变法功不可没。
以史为鉴，我的地产公司要想在强强林立中异军突起，必须对原有的模式进行优化，改革管理模式、提高效率、节约财务成本。
我始终认为世上无难事，只怕有心人。只要勤思考，肯努力，就没有干不成的事。
但也一定要重视利益相关者，如消费者、经销商、供应商、员工、股东、政府、税收、环保、银行、媒体，找出十个利益相关者，平衡好关系，才能把企业做大、做强、做长久。
地产公司的人事架构一般是员工、部门经理、副总、总经理、董事长。部门设置上一般有工程部、行政部、财务部、销售部、物业部。
我对此进行了优化，我认为设置的层级越少越好，信息上通下达越快越节约时间。我直接取消了副总，由项目总经理直管各部门，这样大大提高了各部门的工作效率。
在部门设置上，我增加了外联部和银行对接部。
很多公司把银行对接人员归到财务部，把外联人员归到行政部。
我认为行政手续批得快慢直接影响工程进度，而手续办得快慢与行政部门的办事效率有直接关系。
增加外联部直接对口政府部门，只需三个人，一个司机，一个公关和一个在当地土地或规划或城建部门当过局长的退休老领导。
老领导不但懂业务，也与各主管部门有人脉关系，很多主管部门工作人员是老领导的部下，办起事来会给老领导面子，效率要高很多，从而节约了时间。
领导的老领导，就是领导的平方。
银行对接部独立于财务部，能提前介入与银行的沟通协调，使客户的按揭款及早发放。这个部门也是3个人，一个司机，一个公关，一个当地工、农、中、建四大行退休的行长，或银监部门退休的领导。
行长不但懂业务，也有人脉，我项目3.5亿的银行按揭款，如果按融资利息2分计算，每月利息700万，每提前一天将节约财务成本20多万。
一些开放商的按揭贷款一拖就是三五个月，大大增加了财务成本。这个部门三个人一年的工资费用不到50万，能提前2天就赚了，能提前一个月将节约600多万的费用。
我始终认为企业挣到钱是毛利润，因为毛利润还要有公司开支。毛利润除去开支才是纯利润，而节约下来的每一分钱都是纯利润。
外联部和银行对接部的部门领导每人年薪15万，司机和公关每人年薪6万。
这样一个部门一年工资和油费等开支要30万，两个部门共计60万。
如果设三个副总，三个司机的工资也要60万，等于取消副总的费用与增加两个部门的费用相当。
整体费用并无增加，但工作效率提高很多，可以节约财务成本上千万。
在工程建设阶段，物业部的主要工作就是安保。
表面上看是保障材料不被偷窃，其实作为开发商，并不在意丢失一点钢材，而在意的是安全。
如果建筑工人下班捡一些钢筋头废料卖了，请几个工友喝顿酒，会造成其他工人仿效。当工人都拾钢筋头卖钱喝酒，出现僧多粥少时，工人会故意制造废料，甚至把好钢材故意损坏，当废料拿走卖了喝酒，这将浪费我方的建筑材料。
更严重的是，捡废品的人进入工地一般会选择晚上，黑灯瞎火，加上对环境不熟悉，万一一脚踏空掉入水池或沟中死亡，或是晚上起风楼顶掉下块砖头、板材砸死了人，我方需赔钱不说，影响也不好。如果传出工地死了人，会影响销售。如果死者家属到工地闹事则影响更坏。
中国遵循死者为大，虽然死者是盗窃，但中国人自古同情弱者。加上这几年开发商的负面新闻较多，房价高涨引起国人的仇富心理，一旦出现意外，开发商将陷入被动，往往只得赔钱来息事宁人。
我认为开发商的形象被影视剧丑化了。影视剧中的开发商都是豪车、豪宅、情人，办公室装修得如皇宫。
现实往往不是这样。
事实上，开发商是很辛苦的，我在工程开工后从来是24小时不关机。晚上手机一响就惊出冷汗，唯恐发生意外，我睡觉变得很轻；这也算职业后遗症吧。虽然人前是老板，但到行政部门办事时必须装孙子……
这些是不为常人所看到的。
大家看到的是开发商在项目上光鲜的一面，而背后的辛酸只有开发商自己清楚。
因此，人们认为开发商挺牛×，掌握着楼盘的定价大权。
殊不知，牛×背后要装多少次孙子，拜多少座庙里的佛才换来一刻的光鲜。
某楼盘的建筑商带朋友去工地参观，朋友内急小便，一脚踏空摔死了，而这栋摔死人的楼又是另一个建筑商承包的。
这里面法律问题就很复杂，涉及到死者家属，开发商和两位建筑商。
死者家属在项目上闹了很久才解决，造成了很坏影响，对楼盘销售也造成了重大负面影响。
针对安全问题，我要求物业部对所有人员采用持工牌上岗，严禁闲杂人进入工地。要求建筑商必须购买工人意外人身险，不然不能开工。同时在发放工牌时，建筑工人必须持建筑商购买的保险单，这样即使有意外，也有保险公司兜底。
